住まい、それは人々の居住を用途とした、快適で安全な住環境であり住空間であります。

安全な住環境とは、その土地の気候（雨が多いい地域かどうか、雪や寒さはどうか高温多湿かどうか）や、騒音や近隣（プライバシ－の保護）などの諸条件に対して対応している住居をいいます。

また快適な住環境は、諸条件を満たした建物だけでなく、周りとの調和も大切な条件の一つで、都市にはその都市に合った建物、田舎には田舎に合った建物と言うように周りの環境と一致していなければいくら良い建物でもその良さは半減してしまいます。

ところで、一概に住居と言っても、自己が所有し居住する持ち家と他人が所有する建物を借りて居住する賃貸があります。

持ち家には、一戸建住宅と集合住宅（一般には分譲マンションと呼ばれます。）に分別されます。

一方、賃貸住宅の大半は集合住宅であり、マンションタイプとハイツタイプがあります。

これらの建築様式は様々で、和風建築・洋風建築・欧風建築があり、近年では一戸建住宅も様変わりし、和風建築から洋風または欧風建築へと移行してきております。

しかしながら、内装面においては現在でも和の趣が取り入れられており安らぎのある落ち着いた空間を保っております。

一時期、核家族化が広まっておりましたが、高齢化社会が進行するにつれて建築様式も一変し、高齢者の在宅ケア（介護等）などのために同居する人達が増加傾向にあり、二世帯住宅や三世帯住宅がそれに比例してきており、また体の不自由な方にも対応した、バイリアフリ－住宅などが盛んに建設されるようになってきました。

賃貸住宅においても、高齢者向け優良賃貸住宅や高齢者専用賃貸住宅があります。

高齢者向け優良賃貸住宅（こうゆうちん）とは、国土交通省が発する「高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号）」及び「高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令（平成13年政令第250号）」の規定に基づきバリアフリ－仕様や緊急通報装置の設置また、建築基準法に定める耐火・準耐火・外壁及び軒裏が防火構造であるなど一定の整備基準を満たした住宅であります。

また高齢者専用賃貸住宅（こうせんちん）とは日本の住宅政策における住宅分類の一つで、高齢者の入居を拒まない専ら高齢者を賃貸人とする賃貸住宅で、基準は高齢者向け優良住宅と同じ「高齢者の居住の安定確保に関する法律」及び「高齢者の安定確保に関する法律施行令」が適用されております。

指定流通機構が運営しているレインズという不動産情報共有ネットワークがあります。
不動産屋はレインズに不動産物件を登録する必要があります。
大分の土地など扱っている友人もそういっていました。
指定流通機構とは国が指定した不動産を流通させるためにある機構のことです。
全国で４つあり、それぞれが担当地域を持っています。
不動産屋によって登録された不動産物件情報は、すべての不動産屋で共有することになります。すべての不動産屋といっても同じ指定流通機構内の不動産屋です。
こうすることによって不動産取引をよりスムーズにすることができるようになるのです。
土地などの不動産を売りたい人は不動産屋と契約をすることになりますが、これを媒介契約といいます。
媒介契約には種類があって、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズへの登録義務があります。
しかし、一般媒介契約だけにはレインズへの登録義務がありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は一社だけにしか依頼をすることができません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、依頼をした人が買主を自分で見つけていいかどうかの違いです。
専属専任媒介契約では買主を見つけても、依頼主は専属専任媒介契約を結んだ不動産屋を通さないことには不動産物件の売却をすることができません。
専任媒介契約の場合にはすることができます。
一般媒介契約は複数の不動産屋に不動産物件の売却を依頼することができます。
賃貸物件などを探していると同じ物件が紹介されることがあるのは、一般媒介契約を結んでいる時か、レインズに登録されている場合です。
私の友人は大分の中古マンションを売るときに専属専任媒介契約を結んでいました。

住宅用の土地を購入希望の方にどんなところに住みたいのかと訪ねると「海の見えるところ」「夜景がきれいなところ」といわれることがあります。

どちらもまあ、希望としてはわかりますが、漠然としすぎています。

海が見えればいいのならば、小高い丘の上に家を建てれば、海も夜景も楽しむことができます。

しかし、高台に住むということはどこに行くにも、自宅に帰るにも坂を上ったり下ったりしないといけないということになります。

車のある人はいいかもしれませんが、歳を取ったらちょっとつらいかもしれません。

今で言うと小高い丘の上ならば、津波の影響を受けにくいかもしれないのでこれから人気が出てくるかもしれませんね。

海のすぐそばは、潮風で建物が傷みやすくなりますし、洗濯物や布団を干すにもなかなか難しいことがあります。

台風などの風邪の強く吹く雨の日は潮が混じって窓ガラスなどがべとべとになることもあります。

それでも、海の近くに住みたい人や、ずっと住んでいる人もいるのできっと何かしらの利点もあるのでしょうが、私はどちらかというと山がお勧めです。

海は遊びに行くところ、山はのんびり過ごすところ。

思いっきり私の意見ですが。

海か山かといわれると自分が生まれたところに影響されると思いますが、家族の意見を聞きながら一番良い物件が見つけることができるといいですね。

山形に住む友人も家造りを考えているようですが、どこに家を建てるか奥さんと意見が一致せず話が難航しているようです。

話し合いは重要です。

しっかりと話し合ってくださいね。

大きな地震災害が起こりましたね。

お友達や身内の方が被害にあわれた人もいるかもしれません。

そうなると家を新築するときに、耐震性能が気になってくると思います。

耐震性能は、17年前の阪神淡路大震災以降、改正された建築基準法によって、かなり厳しくなってきていると言えます。

しかし、この改正以前に建てられた家はこの建築基準法の対象にはなりません。

中古の住宅を購入する場合にはこのようなことも気にする必要があるかもしれません。

知人が震災前から品川区で不動産物件を探していましたが、今後の中古戸建て物件の購入については慎重に考えたいとのことでした。

現行の建築基準法では細かい基準が決められており、また、既存の住宅に関しても耐震診断などが義務付けられています。

そんな中で地震の揺れに対する耐力は向上しているものと思われますが、今回のように大津波による被害になどは対応していないということが問題点です。

しかし、大津波などの天災についてはなかなか人間の知恵でかなうものではありません。

ひとたび大地震が来ると、津波が来るとか来ないとかもわかりませんし、必ずしも今回のような甚大な被害になるとも限りません。

せっかく住宅を新築しても、地震の被害で建物が倒壊したとなるとなかなか納得がいく復元は難しいと思います。

そのような中で家造りをすることにはリスクを感じる人も多いでしょう。

だからと言って家造りをあきらめますか？

あきらめるのも一つの選択ではありますが、夢のマイホームを耐震性能に優れた建物を建てることで実現し、後は天災に備えての保険をかけるとか、避難経路を確保して家族で話し合うなどと言った行動も必要でしょう。

せっかく考え始めた家造りなのですから、今までどおりに進めながら今回の地震を教訓に生かす、それも一つの方法ではないでしょうか。

17年前、阪神淡路大震災が起こったときのこと。

日本中にある「活断層」が問題になりました。

地中にある活断層と呼ばれる地震に影響する地層の上に住宅を建ててしまうと、直下型地震が起きたときには家ごとひっくり返ってしまうようなことになりかねないという考えから、「活断層のない地域はどこだ？」などという論議もありました。

そんなことを論議しても日本中に活断層はあるし、真上でなくても影響されるしということで大切なのはやはり地震強い家造りなのではないかということを私は思っていたのですが・・・。

今回大きな地震が起こって、大津波がおきて、たくさんの人が家や家族や命を失いました。

そんな現実の中で本当に地震に強い家造りとはどんなものなのかを考えたりしています。

地震に強い家づくりができる工務店が集客もできていましたがこれからはどうなっていくでしょうか。

家そのものが地震によって倒壊することなく原型をとどめても、津波による被害は回避することができません。

そのように考えていくと、家を建てても地震が来れば倒壊するときは倒壊してしまうんだとちょっと投げやりにも聞こえるかもしれませんが私はそう思っています。

それならば家なんて建てなければいいと思うかというとそうではありません。

やはり、安住の地が、家族の幸せの器がほしいと思うのは皆さん同じ思いではないでしょうか。

図らずも、大きな地震ですべてを失った被災者の皆さんの一日も早い復興と心理面での安らぎが得られることを願っています。

そのために今できることはなんなのか、模索中です。

地盤の強弱は調査してみないとわかりません。

現状建物が建っていても、建て替えのために更地にしてもう一度調査すると、今度は地盤改良が必要になったりすることもあります。

地盤改良は施工方法によって金額が変わってきますが、数十万から数百万という金額がかかる場合もあります。

どのくらいの地耐力があるか、どのような改良方法をするのかで施工の方法は変わりますし、建てる建物によっても違ってきます。

木造住宅の場合は家の4隅と中央の5箇所を調べて地盤の弱いところがあればそこだけを改良します。

でも、一箇所で済むのか5箇所全部で全体的に改良しなければならないのかはやってみないとわかりません。

表層改良と言って表面の部分だけを改良する場合もあればくい打ちが必要になる場合もあります。

杭を打つ場合は多大な費用がかかるのでそのへんも考慮しないといけません。

一箇所だけ地盤が弱いと不同沈下を起こして家が傾いてしまうことがあります。

なので5箇所すべてに地耐力を持たせることが必要なのです。

この地盤調査は購入希望地の地主さんと交渉して購入前に調べることができる場合があります。

これはわりと地主さんが嫌がることが多いのですが、させてもらえるなら先にさせてもらいましょう。

購入前の地盤調査にも費用はかかりますが、購入後に大きな地盤改良が必要になることを思えばもったいないとは思いません。

札幌の賃貸に住んでいて、新築のための土地を探している友人も地盤調査に関してはできる限りのことをして土地の善し悪しを決めたいと考えているようです。

こういったこともすべては交渉次第になりますが、交渉できるということを知っているのと知らないのとでは大きな違いになります。

ほしい土地があるとします。

私はそこに家を建てたいと考えています。

予算もぴったりで購入することが可能です。

さて、私はこの土地を購入するに当たって、なにに注意をしなくてはならないでしょうか。

皆さんはこの土地を「金額的にも収まったから」とそのまま購入しますか？危険ですね。

その土地に建物を建てたいという明確なビジョンがあるのですから、その土地が住宅を建てることのできる土地かどうかを調べる必要があります。

まずは地目。

宅地であれば問題ありませんがもしも田や畑などの農地であれば「農地転用」が必要になります。

これは農地転用の届けをすればいいのですが、中には農業振興地域といって田畑を宅地にすることに制限のある地域があります。

市街化調整区域についても「市街化を抑制する地域」という定めがあるので、元から住んでいる人の建て替えなどでないと許可が出ない場合があります。

また、隣地との境界線がはっきりしない場合には測量が必要になることもありますし、前面道路は4メートル以上の幅がないと住宅を建てることはできません。

しかも間口が2メートル道路に接していないといけません。

これを接道義務といいますが、間口が1センチ足りなくても住宅を建てることはできないので2メートルぎりぎりぐらいの時には地籍測量図などできちんと確認をすることが必要です。

そういった調査は一般の人にもできることですが、プロに任せておいたほうが間違いがありません。それも不動産屋の仕事の一つです。しっかりと調査をしてから購入しましょう。

他に建材を販売しているネットショップなどを見て安い所がないか探すのもいいのではないでしょうか。

不動産屋に行って土地や中古住宅を買うと、仲介手数料というものが発生します。

なので1000万円の物件を買おうと思ったら物件価格にプラスして仲介手数料を支払わなければなりません。

ということは予算が1000万円だった場合、1000万円の土地を買うことにすると仲介手数料を支払うことができなくなります。

そのほかにも諸費用として、登記代金や不動産取得税などの税金もかかってきます。

仲介手数料は不動産業者が売主と買主の仲を取り持って売買を成立させることによって発生する報酬です。

普通の不動産業者ならこの仲介手数料が収入の多くを占めています。

知らない人はあまりいないかもしれませんが、不動産業を営むものにとって、仲介手数料のかからない物件は自社物件（自社が売主）の場合だけとなります。

キャンペーンで仲介手数料を半額とか無料とか言う場合もありますが、それはほとんどないことだと考えてください。いくらくらいかかるのかというと、物件価格×３％＋６万円（即算式、物件価格が400万円以下だと計算方法が変わります）です。

1000万円の物件ならば36万円が仲介手数料となります。

仲介手数料には消費税もかかりますので36万円×5%が必要です。

これは宅地建物取引業法という法律で定められた「上限」金額です。

これ以上の仲介手数料を受け取ることはできません。

でも、上限なのでそれよりも安くなることはあるかもしれません。

しかし、仲介手数料が不動産業者の貴重な収入源だと考えると、仲介手数料を値切るよりも物件価格を交渉するほうが現実的ではないかと思います。

不動産業者と仲良くなるといろいろと便宜を図ってくれることもあります。

不動産業者だって人間ですから。

何よりもまず「通うこと」。それが物件を購入する側にとっては一番の経費削減かもしれません。

新築の住宅を建てるなら、相談する相手を見つけましょう。

いろいろなハウスメーカーがありますが、自分の好みに合った建物を建てているとか、予算に合うとか、じっくりと考えて決めましょう。

そして建築現場を見に行くことをお勧めします。

きちんとした工務店や住宅会社であれば、きちんと整理整頓されていて、清掃も行き届いているものです。

また、もしも、職人さんが作業をしていたら、気持ちのいい挨拶ができるのか、を確かめてみるのもいい方法です。

いい家を一緒に建てる仲間としてお客さんも、住宅会社も、協力会社も、みんな心を合わせて家造りをする必要があります。

それを考えたら、いつ、どんなときでも、気持ちのいい挨拶ができる人たちと家造りを進めたいと思うのは当然のことでしょう。

現場を見ると、会社がわかるとも言います。

今は現場での禁煙は当たり前になっています。

吸殻が落ちていないかもチェックポイントです。

禁煙ブームの今、建築主は喫煙しない人が増えています。

仮に家族の誰かが吸っても、お子さんがいる前では吸わないなど、家族同士でも気を遣うものです。

そんな中で職人さんが現場でタバコを吸い、吸殻を現場に投げ捨てているとしたら、クレームの原因になると思います。

それを避けるためにも、現場での禁煙は絶対に守ってもらうこととしてお願いしています。

職人さんには不評ですが、これを絶対に守らないと今の家造りはできません。

友人が埼玉の注文住宅を工務店に建ててもらった時に、現場での禁煙は徹底されていたそうです。

それくらいに大切なことです。

中古住宅を買うときに注意して欲しいこと。

建築年数もですが、家の傷み具合に気をつけてください。

一見きれいに見える家でも、中に入ると壁紙がめくれていたり、水周りの床が落ちそうだったり、トイレの水漏れがあったりということがあれば外だけは塗装をしているのかもしれません。

また、水周りから床などが腐っている場合には、シロアリの発生も懸念されます。

床下換気口のついている家は、地震に対する基礎の耐久性を考えるとあまりお勧めできませんが、建築後１０年くらいの家なら仕方ないのかもしれません。

換気口があるからと言って地震に弱いというわけではなく、大地震が来たときにそこから崩れる可能性もあるということを覚えていたほうがいいかもしれません。

サッシについても今はほとんどが、ペアガラスになっていますが、１０年前の家ならば一枚の単ガラス仕様のところが多いでしょう。

最近ではサッシの販売サイトなどもあり、リフォームのために断熱性能の高いガラスを使ったサッシも簡単に手に入れることもできます。

この違いは大きく、結露や断熱の効果に差が出るのでリフォームするなら窓からするのが本当の筋かもしれません。

今は窓にも後付けできるタイプのサッシもあるのでそういったものを見積もってもらうのもいいかもしれません。

どちらにしても中古住宅の場合は多少の手直しは必要になると思っておいたほうがいいと思います。

気に入ったからとすぐに言い値で買うのではなく吟味をして、価格交渉をして、購入金額にリフォーム代金を足したくらいの金額が購入希望額になるように設定して交渉したいものです。